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山下耕太郎

J-REITに投資するときの注意点とは?知っておきたいリスク

J-REITと不動産クラウドファンディング、自分に合うスタイルはどっち?

クラウドリアルティでは不動産クラウドファンディングのみならず、投資に関する様々な情報を発信しています。小額から始められるのが魅力のJ-REITですが、始める前に知っておきたいリスクがあります。今回はそうしたリスクや、よく比較される不動産クラウドファンディングについて、元証券マンのライター・山下耕太郎さんの解説です。

J-REITに投資する前に知っておきたいこと

J-REITは、少額から不動産投資できる金融商品です。また、株式や債券などよりも高い分配金、利回りが期待できます。しかし、J-REITは元本が保証されているわけではありません。この記事では、J-REITに投資するときの注意点について解説します。

J-REITは金融商品なのでリスクについて理解する

J-REITは金融商品です。株式よりも低リスクで比較的高い収益を期待できますが、リスクがないわけではありません。J-REITの利回りだけに注目して銘柄を選ぶ人もいますが、金融商品としてリスクについても理解することは重要です。

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J-REITは元本保証ではない

J-REITは株式や債券に比べて比較的高い利回りを狙える金融商品です。しかし、他の投資商品と同じように分配金や元本が保証されているわけではありません。また、J-REITは不動産の売却益や賃料収入を分配金の源泉としているので、不動産投資の側面もあります。不動産投資の面からも、J-REITのリスクをきちんと理解しておく必要があるのです。

J-REITのリスク

J-REITのリスクには、主に次の5つがあります。

価格変動リスク

J-REITは不動産に投資するので、経済状況や不動産市況の影響を受けて、保有物件価格が下落したり、賃料が減少したりする可能性もあります。その結果、J-REIT価格が下がり、分配金が減少したり元本割れしたりするリスクがあるのです。

J-REITは実物不動産と違い、流動性が高いのがメリットです。J-REITは東京証券取引所に上場しているので、リアルタイムで取引できます。ただし、この流動性の高さが裏目にでてしまうときもあります。

リアルタイムで取引できるということは、市場で何か悪い情報がでたときは、J-REITの各投資法人の運用状況とは関係のない場合でも売られ、価格の振れ幅が大きくなってしまう可能性もあるのです。

J-REITの価格は需給に影響される

株式は買う人が多ければ株価が上昇し、売る人が多ければ株価が下落する、いわゆる需給関係が株価に大きな影響をおよぼしますが、J-REITも同じです。J-REITに特別な材料がなくても、機関投資家など大きな資金を動かす投資家の状況によって、価格は動くことがあるということです。

そして、新規上場や増資が集中すると需給バランスが崩れ、価格が下落することもあります。また、株式市場が大きく下落したときなどでも、利益がでているJ-REITを売却することで、損失を相殺するといった理由から価格が下落するケースも少なくありません

コロナショックで東証REIT指数はほぼ半値に

東証REIT指数は、2020年のコロナショックを受けて急落しました。2月の高値2,255.72から3月の安値1,138.04まで、ほぼ半値になったのです。

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているJ-REIT全銘柄で構成される指数で、J-REIT全体の値動きを表しています。コロナショックを受けて現金比率を増やしたい機関投資家から、問答無用の売りがでたことが原因でした。

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コロナショックで株価も大きく下がりました。代表的な株価指数である日経平均株価は、2020年1月の高値24,115.95円から3月の安値16,358.19円まで下落しています。ただ、日経平均株価の下落率は約32%で、半値(50%)近くまで下落した東証REIT指数の方が下落率は大きくなっているのです。

日経平均株価も東証REIT指数もコロナショックで大きく下落しましたが、通常、オフィスビルなどに投資するJ-REITは、株式よりも下落リスクは低いとされています。

しかしコロナショックでは、J-REITの方が株式よりも大きく下落しました。日経平均株価の直近高値から3月19日の安値までの下落率30.6%に対し、東証REIT指数の下落率は49%に達したのです。

J-REITの分配金も一定ではない

J-REITは不動産投資の一種です。不動産投資のリスクについても確認しておきましょう。不動産投資のリスクとしては、賃料が下がったり、空室になったりすると収入が減るというものがあります。

分配金におよぼす影響

とくにテナント数や保有物件が少ないJ-REITは、賃料収入の減収によって受け取る分配金におよぼす影響は大きくなります。通常、テナント数の多い住居は分散が効いていて、次にオフィスビルが続き、商業施設や物流施設は分散効果が得られにくい傾向にあります。

物件の売却価格にも影響

賃料水準の低下や空室は、物件の売却価格に影響を与えます。そして、将来の分配金にも影響を与えます。ですから、賃料収入の減収や空室をいかに抑えるか、J-REITを運営している各投資法人も試行錯誤しているのです。

金利変動リスクにも注意

J-REITの運用資金は、投資家から集めたお金だけでなく、金融機関からの借入もあります。そして、金利はJ-REITの運用状況に大きく影響します。金利が上昇すれば収益を圧迫することになり、金利が下落すれば収益アップになるのです。

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日銀がゼロ金利政策を実施して以降、国内では低金利が続いているのでJ-REITにとっては追い風になってきました。仮に100億円を5年で資金調達した場合、金利1.5%と1%では0.5%の差ですが、支払い利息は億単位の違いになります。

ただし、今後、長期金利が上昇してくると、J-REITの投資口価格に下げ圧力がかかることになります。金利の上昇が景気回復によるものでしたら、物件価格の上昇も見込めます。しかし、金利上昇には景気回復だけでなく、財政悪化による場合もあります。いわゆる「悪い金利上昇」といわれるもので、賃料や物件価格の上昇などのプラス要因が見込めないので、分配金が減少してしまうリスクがあるのです。

不動産クラウドファンディングの特徴

不動産クラウドファンディングは、投資家から資金を募り、集めた資金を利用して不動産を取得して運営をおこないます。そして、そこから得られた利益を投資家に配分するのです。また、物件情報が公開されているので、管理状態や築年数などを確認できます。

実物不動産投資における入居者管理や修繕といった面倒な手間を、クラウドファンディング事業者等に任せられるので、手軽にはじめられる不動産投資といえます。

不動産クラウドファンディングのメリット

少額から自分で選択した不動産に投資できる

不動産クラウドファンディングは、インターネット上に不動産の詳細が公開されている場合が多いです。たとえば、クラウドリアルティは不動産に特化した投資型クラウドファンディング事業者です。さらに再生可能エネルギーなど、さまざまなプロジェクトが募集されていますが、プロジェクトの詳細をホームページで確認できます。

投資家はプロジェクトの収益性などを確認し、自分の気に入った物件を選んで投資できます。また、J-REITと同じように数万~数十万円と少額の資金から投資をはじめられるというメリットがあるのです。

不動産クラウドファンディングとJ-REITの違い

不動産クラウドファンディングとJ-REITは、どちらも少額から不動産投資できますが、以下のような違いがあります。

規模

不動産クラウドファンディングとJ-REITの最大の違いは、ファンドの規模です。J-REITは1銘柄の時価総額が数百億~数千億円になり、投資対象もオフィスビルや大型集合住宅など大規模なものがメイン。

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一方の不動産クラウドファンディングは数百万~数千万円のものが多く、J-REITよりも規模はかなり小さくなります。

ただ、J-REITは投資先を自分で選ぶことはできませんが、不動産クラウドファンディングは物件単位で募集がおこなわれることも多いので、どの物件に投資するのかを選択できるのです。

換金性

J-REITは東京証券取引所に上場しているので、いつでも換金できますが、不動産クラウドファンディングでは途中売却を認めている事業者は少なく、換金性は低くなります。

J-REITの換金は容易ですが、保有物件の価格が下落したり、賃料収入が減ったりすることで価格が大きく下がる可能性もあるので注意が必要です。

また、不動産クラウドファンディングでは個別の不動産のリスクを負うことになりますが、J-REITは複数の不動産に分散投資しているので、リスクは軽減されます。

まとめ

J-REITは少額からできる不動産投資です。東京証券取引所に上場しているので、いつでも売買できるという利便性があります。ただし、J-REITは元本が保証された金融商品ではありません。

J-REITの価格変動リスクや金利上昇リスクについてもきちんと理解しておくことが大切なのです。そして、J-REITの価格変動リスクが気になる人は、不動産クラウドファンディングの購入を検討することをオススメします。不動産クラウドファンディングは途中売却ができないので、価格変動リスクを気にする必要はないからです。

ただし、不動産クラウドファンディングも元本が保証されているわけではありませんし、流動性が低いというデメリットもあります。複数のプロジェクトに分散投資するなどして、リスクを抑えた運用を心掛けましょう。


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Profile

金融・投資ライター
山下耕太郎

一橋大学経済学部卒業後、証券会社でマーケットアナリスト・先物ディーラーを経て個人投資家・金融ライターに転身。投資歴20年以上。現在は現物株・先物・FX・CFDなど幅広い商品で運用を行う。


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