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篠田学

不動産投資初心者にサラリーマン大家の先輩が伝えたい3つのポイント

不動産投資を始める前に知りたかったこと、教えます

クラウドリアルティのサービスである「不動産クラウドファンディング」は、少額から不動産に投資できるのが特長です。一方で不動産投資には様々な手法があり、実物不動産を所有するというのも一つの手です。

今回は実物不動産投資(以下、不動産投資)を始める際に気を付けるべきポイントについて、自身も不動産投資を行っているライター・篠田学さんにご紹介いただきました。

目次

不動産投資の初心者が特に気を付けるべきポイントとは

不動産投資をこれから始める初心者は、経験者からの体験談を知ることが大切です。

私はごく普通のサラリーマンで、4年前から不動産投資用の賃貸マンションを1戸所有しています。自己資金が少なかったため都心部は諦め、都心部へのアクセスに便利なエリアの駅近物件を選択。

インターネットや専門誌で情報収集してから不動産投資を始めましたが、実際に始めてみて気付いた点や身に染みたことが多くあります。

その中でも、「始める前に知っておくべき知識」「投資物件を選ぶ注意点」「不動産投資シミュレーション」についてご紹介します。

不動産投資を始める前に知っておいた方が良いこと

不動産投資を始める前に、知っておいた方が良いことは多数ありますが、お金に関わる部分は最も重要なポイントといえるでしょう。

お金の問題は大きく分けると、「始める前に関わる自己資金や年収」「始める時に掛かる諸費用や金利」「始めてから関わる管理費」という3つです。

不動産投資を始めてみて、始める前に知っておくべきだったと感じたポイントをご紹介します。

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不動産投資に必要な自己資金と年収

不動産投資を始めたいと思っても、自己資金や年収面から躊躇してしまう方も多いと思います。

私自身も自己資金をある程度貯めないとできない、自己資金が多くないと不安だと思って進められずにいました。

もちろん自己資金が多く、年収に余裕があることに越したことはありませんが、自己資金が少ないと始められないというものではありません。

貯まるまで待とうと思っていると、良い物件を手にするチャンスや成功する機会を逃してしまうケースもあります。始める時に大切なのは、いかに良い条件で始めるチャンスを逃さないかです。

私も自己資金に不安がある状態でスタートしましたが、納得のいく物件探しにはさまざまな点に時間を掛けてこだわりました。

自信のある物件を見つけた時は大きなチャンスであり、思い切ってスタートに踏み切ることも大切です。

自己資金を貯めること以外にも、良い物件に巡り合うチャンスや金利の動向も見て判断すると良いでしょう。

不動産購入で必要な諸費用と不動産投資ローン金利

不動産投資物件を購入する時に、不動産投資ローンを利用することがほとんどですが、諸費用となる費用や金利に関わるポイントを詳しく知っておく必要があります。

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まず、諸費用は一般的に物件価格の10%程度掛かることが多いです。

(例)

  • 住宅ローン事務手数料(住宅ローンを組む場合、金融機関による)
  • 登記費用
  • 収入印紙費用
  • 火災保険
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料(仲介会社から購入する場合)
  • 消費税

条件によっては交渉できる部分があるため、少しでも安く交渉することがおすすめ。

そして、不動産投資ローンで最も重要となるのが「金利」です。

金利は毎月の支払いに関わり、不動産投資の成功を左右するポイントになります。

各金融機関で金利プランを出していますが、注意すべきポイントは居住用の住宅ローンと投資用の不動産投資ローンで金利が異なることです。

私は2%前半で不動産投資ローンを組みましたが、返済の実績や自己資金によって交渉の余地があります。

少しでも金利の低い金融機関で住宅ロ-ンが組めるよう、複数の金融機関に足を運ぶことがおすすめです。

自己資金が少ない人は、特に諸費用が少なくできるよう交渉し、不動産投資ローンを組む必要があるでしょう。

サラリーマン大家の味方・管理会社のコスト

実際に不動産投資が始まってからは、収益物件の管理をどのように行っていくかがポイントです。

管理の仕方によって、安定した不動産投資や資産価値の維持にも繋がります。

不動産投資初心者の場合、どう管理していくことがベストなのか難しいため管理会社に委託することがおすすめ。

管理会社に委託することで手数料が発生するため、おおよそ賃料の5%前後を想定しておきましょう。

私も物件の管理ができるか不安だったので、管理会社に委託して運営しています。

特に私のようなサラリーマンが、片手間で不動産投資をしている場合には、管理会社の選び方は重要。

管理会社によって特徴があり、賃貸に強い会社や売買に強い会社、地域密着型の会社、総合的に優れた大手管理会社などさまざまです。

このような特徴に合わせて、投資物件に合った管理会社を選ぶと良いでしょう。

投資物件を選ぶ際の注意点

不動産投資を始めるときに、一番時間を掛けたのが「投資物件探し」です。

色々な情報収集をしましたが、実際に投資物件を選んでいく際に感じた注意点をご紹介します。

立地

投資物件を探す中で、「立地」は特にこだわりを持って重要視した部分です。

多くの物件を見れば見る程、「立地=資産価値」ということを痛感しました。

駅近物件は交通の利便性や生活の快適性など、住みやすさが高い環境であり、周辺環境が変わらない限り立地の価値が落ちることがありません。

駅から徒歩5分以内が良い物件とされることが多いですが、徒歩5分、徒歩3分、徒歩2分でも、築年数が経てば経つほど資産価値の差が感じやすいと思いました。

立地は妥協することなく、需要が高いと思える投資物件を購入しましょう。

面積や間取り

面積や間取りは広ければ広いほど快適ですが、思い描いているターゲット層がどれくらいの面積と間取りを求めているか考える必要があります。

広くて便利でも、賃料が上がってしまっては求める人は少ないです。

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内装に関しては、オシャレなデザイナーズ物件などにも目が行きますが、自分好みで物件を選んでしまうことは要注意。

できる限り多くの人に好んでもらえるような内装、ターゲットに合った面積や間取りを意識することが、空室リスクを下げるためにも良いと感じました。

価格

価格は不動産投資の成功に関わる重要なポイント。

毎月の支払いをいかに低くすることで、どれだけ不動産投資がラクになるか実感できます。

周辺物件の情報収集は念入りに行い、家賃収入が毎月の支払いを上回ることを基本として物件と価格のバランスを見ることが必要です。

不動産投資で欠かせないシミュレーション

不動産投資をしていく上で、シミュレーションを立てることは基本です。

シミュレーションを元に、想定するパターンと対策が多いほど安心して不動産投資ができるでしょう。

収益シミュレーション

私も入念な収益シミュレーションをして不動産投資を始めましたが、うまくいっている時のシミュレーションよりも、悪いケースのことを考える方が大切だと感じました。

空室リスクや急な修繕、トラブルなど、自分は大丈夫だろうと軽く考えていると大きな損失を招くこともあります。

実際に空室が1ヶ月でも出ると焦りますし、それが2ヶ月、3ヶ月と続く可能性があるため、最悪の場合までシミュレーションしておくことがおすすめです。

私は6ヶ月以上空室が続いたり、家賃の下落を考慮して、どれくらいまでメリットのある投資ができるか、自分なりの目安を考えました。

投資をする以上リスクはつきものなので、最悪の場合を想定し、売却しやすい物件を選択することの重要性も合わせて実感できました。

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急な修繕やトラブルなどはシミュレーションしにくいですが、心構えをしておく必要があるでしょう。

私は2016年から都内で不動産投資を始め、現状は想定通りの状況です。

特に大きなトラブルも今のところはなく、マイナスの収益はありません。

ただし、不動産の資産価値として、今後の動向は気になるところです。

このまま家賃収入の収益として持ち続けるか、ある程度で売却し収益を得るかも含めてシミュレーションを考えています。

リスクを回避するための対策

シミュレーションをした上で、次にリスクを回避するための対策が大事です。

代表的なリスクとして、下記の項目があります。

  • 空室
  • 家賃下落
  • 金利上昇
  • 災害やトラブル
  • 老朽化
  • 資産価値の低下

このようなリスクの対策として、物件の選び方、管理会社や保証会社の選び方、保険などがあります。

なるべくコストを掛けたくないですが、万が一の損失はとても大きいため気をつけましょう。

まとめ

不動産投資をこれから始める初心者の方は、「始める前に知っておくべき知識」「投資物件を選ぶ注意点」「不動産投資シミュレーション」の3つが、特に気を付けたいポイントになります。

すべて大切なことではありますが、投資物件の選び方を間違ってしまうと、そこから修復や対策をすることは難しく、苦しい不動産投資になる可能性があるでしょう。

長く安心できる不動産投資をするためにも、重要な注意点は焦らずに進めて行くことをおすすめします。


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Profile

ライター
篠田学

自身で不動産投資を始めてから、不動産ライターとして活動。都心部での不動産投資をはじめ「これから不動産投資を始めたい」という方向けの執筆を行っています。不動産や金融、節約術など幅広いジャンルで実績アリ。


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